Premier investissement immobilier : par où commencer ?

Vous souhaitez vous lancer dans un premier investissement locatif pour vous constituer un patrimoine immobilier ? Experte et passionnée, notre brigade immo vous partage les 5 étapes à suivre pour un premier investissement locatif 100 % réussi ! Et bien sûr, chez Immoplus, pour bien vous connaître, vous comprendre et vous accompagner, un conseiller vous est dédié tout au long de votre projet !

Étape 1 : Préparez soigneusement votre projet

Pas d’improvisation ! Une étape essentielle où vous devez vous poser les bonnes questions :

Quels sont vos objectifs ?
Quelle est votre cible ?
Que comptez-vous faire de votre futur bien ?

Ces questions vous permettront de savoir quel type de logement acheter, dans quelle ville, dans quel quartier, de quelle superficie…

Conseils ImmoPlus 💗

Ne sous-estimez pas l’emplacement de votre futur bien immo ! Sa proximité avec les transports en commun et les commerces est un véritable atout : pensez toujours à la revente lorsque vous achetez un bien !

Étape 2 : Définissez votre capacité d’emprunt

Faire un investissement immobilier, c'est aussi une question de budget qui sera déterminé en fonction de la somme que vous pourrez placer chaque mois.

Un calcul important pour connaître précisément le montant que vous pouvez emprunter pour financer votre projet. Et en fonction de la durée du prêt et des taux en vigueur au moment de votre investissement, ce montant pourra varier !

⚠️Toujours avoir une marge de manœuvre financière suffisante par rapport au loyer que vous rembourserez chaque mois notamment en cas de travaux imprévus, mais aussi en cas de vacance locative.

Étape 3 : Recherchez le bien idéal

Du neuf ou de l’ancien ?

Ce choix se fera en fonction de votre rapport au risque et de votre niveau d'implication. On décrypte pour vous les avantages et les inconvénients de ces deux types de location : ⤵️

Le neuf, plus facile car clé en main :

✅Des frais de notaire plus faibles, autour de 2 % (contre 8 % dans l’ancien)
✅Une garantie dommages-ouvrage (DO) donc pas de travaux à prévoir
✅Des avantages fiscaux avec la loi Pinel (⚠️ le dispositif évolue le 1er janvier 2023 !)
⚠️Plus cher à l'achat et donc avec un rendement plus faible
⚠️Des délais plus longs avant la livraison du bien

L’ancien, des logements plus attractifs :

✅Disponibles sous 3 mois
✅Possibilité de faire des travaux déductibles de vos impôts
✅Les logements sont mieux placés donc moins de vacance locative
⚠️Attention aux passoires thermiques interdites à la location à partir de 2023

Étape 4 : Trouvez votre futur locataire

Avant de chercher la perle rare, vous devez tout d’abord réfléchir au type de location que vous souhaitez proposer : un bien vide ou meublé ? On vous dit tout sur ces 2 modes de location ! ⤵️

Louer vide ou meublé ?

Pour un bien meublé :

✅Une fiscalité plus avantageuse, avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
✅Un préavis de 1 mois qui permet d'anticiper de manière plus efficace la nouvelle mise en location de votre bien
⚠️L'obligation de mettre en place un ameublement complet permettant au locataire de s'installer facilement
⚠️C'est aussi plus de rotation locative !

Pour un bien vide :

✅Un bail de 3 ans avec des locataires qui restent plus longtemps, ce qui entraîne une meilleure rentabilité de votre bien
✅Moins de changements de locataire donc moins de dégradation
⚠️Il est plus délicat de reprendre le bien loué ; uniquement à l'échéance et sous certaines conditions contraignates (vente ou reprise)

À vous de choisir !

Comment trouver un locataire ?

Deux possibilités s’offrent à vous : le trouver par vous-même ou confier la gestion locative à un professionnel de l'immobilier. Chez Immoplus, destination simplicité avec un accompagnement en 6 paliers pour vous trouver le locataire parfait :

Étape 1 : rendre visible votre bien
Étape 2 : trouver la perle rare
Étape 3 : élaborer les contrats
Étape 4 : formaliser l’état des lieux
Étape 5 : gérer le quotidien et les changements
Étape 6 : faciliter votre réglement

*Découvrez les 6 paliers Immoplus pour être bien accompagné dans la gestion de son bien immobilier

Comment fixer le loyer ?

Vous êtes libre de fixer votre propre loyer (sauf si vous êtes encadrés par un dispositif fiscal et sous réserve de l'application de la loi sur le renouvellement énergétique des logements). Toutefois, nous vous conseillons de vous baser sur les loyers pratiqués dans le même quartier pour les mêmes types de biens. Pour vous aider dans vos réflexions, nous vous avons concocté une liste de critères à prendre en compte :

Le type de location que vous proposez : vide ou meublée
La superficie et l'emplacement de votre bien
Son état général
Son niveau de performance énergétique
L'étage auquel il est situé
La présence d'un ascenseur dans l'immeuble
La présence d'un gardien ou d’un concierge…

⚠️Si votre bien est situé dans une zone tendue, vous restez libre de fixer le loyer uniquement lorsqu’il est loué pour la première fois. En cas de changement de locataire, vous ne pourrez donc pas augmenter le loyer pour son prédécesseur, excepté si vous réalisez des travaux d'amélioration ou si le loyer en vigueur est sous-évalué.

Étape 5 : Déclarez vos loyers

L’imposition de vos revenus locatifs dépend du type de location choisi :

Si vous louez vide

Le régime micro-foncier

Vous devez uniquement déclarer les loyers perçus. Le fisc applique alors un abattement de 30 % : les loyers imposés s’élèveront à 70 % des loyers perçus.

Le régime réel

Vous pouvez soustraire de vos loyers perçus les charges déductibles que vous payez sur votre bien (intérêts de l’emprunt, frais bancaires, travaux de réparation, … ) avant de calculer l’impôt.

*J'investis dans la location nue, impots.gouv

Si vous louez meublé

Vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et relevez, selon le statut choisi, de la fiscalité :

Du Loueur en meublé professionnel (LMP)

Vous avez le choix entre le régime micro-BIC (abattement de 50 % sur les loyers perçus) et régime réel (impôts calculés après soustraction des charges déductibles).

Du Loueur non professionnel (LMNP)

Vous avez aussi le choix entre le régime micro-BIC (abattement de 50 % sur les loyers perçus) et le régime réel (impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou impôt sur les sociétés)

*J'investis dans la location meublée, impots.gouv

Alors, prêts à vous lancer ? Notre brigade immo, efficace et passionnée, vous propose un accompagnement aux petits soins, le tout dans une relation où le maître-mot est la confiance. Main dans main, partons à la concrétisation de votre projet d’investissement locatif, à la hauteur de vos envies ! .